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Panorama 2018 de la fiscalité locale et régionale appliquée aux immeubles de bureaux en Belgique

Livre Blancs
avril 29, 2019

Ayming Belgium, spécialiste de la Business Performance, notamment dédiée à la fiscalité immobilière a réalisé une étude comparative concernant les taxes grevant les bureaux en 2018.

En Flandre, concernant leur Précompte Immobilier, 2 entreprises sur 3 connaissent une pression fiscale immobilière inférieure à 30 % du RC indexé ;
En Wallonie, 4 entreprises sur 5 expérimentent une pression fiscale supérieure à 50% ;
En Région de Bruxelles-Capitale, 7 entreprises sur 10 expérimentent une pression fiscale supérieure à 50%.

La Belgique, pays des empilements des taxes au titre des immeubles de bureaux :

  • Les immeubles sont parmi les biens les plus lourdement taxés, notamment à cause d’un empilement de taxes prélevées par des autorités différentes.
  • D’où, pour le redevable, une complexité, au-delà des ressources à affecter à son payement, pour maîtriser son coût fiscal. Au-delà des aspects purement logistiques, choisir l’implantation de ses bureaux doit faire l’objet d’une réflexion complète quant au coût réel de sa fiscalité immobilière.

La Wallonie souffre de sa fiscalité sur Liège, Charleroi et Namur. Les communes du Brabant Wallon ne brillent pas par leurs premières places au classement des communes les moins taxatrices.

La Flandre est compétitive en terme de fiscalité immobilière, et notamment les grands bassins tertiaires que sont Anvers et Gand. Si des taxes communales et provinciales y sont prélevées, leurs
taux restent compétitifs.

Avec un marché du bureau essentiellement concentré sur Bruxelles-Capitale (6,5 millions de m²), la fiscalité de la région bruxelloise peut paraître intéressante de prime abord mais

  • Au final, avec la TRB, la pression fiscale est plus importante que dans les communes du Brabant Flamand, qui ne cessent d’attirer plus d’entreprises tertiaires avec l’avantage d’avoir une
    pression fiscale basse (en plus de l’absence de TRB), doublée d’emplacements intéressants en terme de mobilité.
  • D’autres taxes communales (bureaux, parkings) viennent grever la facture fiscale du contribuable. Très remarquables les cumuls sur les communes de Schaerbeek, Saint-Josse-Ten-
    Noode, Evere, Berchem-Ste-Agathe.

Du Revenu Cadastral au montant du Précompte Immobilier enrôlé par la Région : définitions

La base de calcul : le Revenu Cadastral

  • Valeur fictive, définie par différents critères, correspondant au montant que le propriétaire du bien immobilier aurait pu percevoir en tant que loyer durant une année.
  • Le Revenu Cadastral (RC) est fixé pour une période de référence déterminée par la loi (année 1975), et, depuis 1991, indexé chaque année en fonction d’un calcul basé sur l’évolution de l’indice des prix à la consommation.
  • La détermination du RC est de la compétence exclusive du pouvoir fédéral.
  • Le précompte immobilier est calculé de la même façon pour tous les immeubles bâtis. Pour autant, le RC des immeubles de bureaux est en moyenne trois fois plus élevé que le RC résidentiel.

Le Revenu Cadastral indexé sert de base au calcul :

  • d’une quote-part régionale : 1,25% du Revenu Cadastral indexé pour la région Bruxelles-Capitale et la Wallonie, et 2,5% pour la Flandre

+ d’une quote-part provinciale, les centimes additionnels provinciaux, calculée sur base de la quote-part régionale
+ d’une quote-part communale, les centimes additionnels communaux, calculée sur base de la quotepart régionale

= Montant 2018 du Précompte Immobilier sur le bâti, hors immunisation ou exonération

Etude réalisée en Avril 2018

Périmètre de l’étude : imposition du bâti avec focus sur les immeubles de bureaux.

1. Comparatif par commune de l’intensité du Précompte immobilier 2018 sur base du % du Revenu Cadastral indexé
Méthodologie : analyse de données issues des 589 communes belges, croisées avec des données internes

2. Région Bruxelles-Capitale : focus sur les taxes régionales et communales sur les surfaces de bureaux et les éventuelles taxes sur les emplacements de parking y afférentes.
Méthodologie : analyse de données de sources publiques issues des 19 communes bruxelloises

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