Une forte hausse de la taxe sur les constructions à Bruxelles à partir de 2025
À Bruxelles, la taxe sur la construction applicable aux projets résidentiels est passée d’environ 0,55 €/m² à 4,10 €/m², soit une hausse d’environ 645 %. Pour les projets non résidentiels, le taux est passé d’environ 5,78 €/m² à 12,30 €/m², soit une augmentation supérieure à 100 %, à compter de l’année fiscale 2025.
Cette hausse n’est que la partie émergée de l’iceberg. Elle témoigne de l’importance croissante de la taxe sur les constructions, qui existe dans chaque commune de la Région bruxelloise. Chaque commune exerce pleinement son autonomie fiscale : elle dispose de sa propre assiette fiscale (surface bâtie ou volume bâti), de taux différents (en fonction des destinations) et d’exonérations.
Contribuable et fait générateur
Cette taxe unique est déclenchée par le permis d’urbanisme lui-même et relève de son champ d’application:
- La construction,
- La reconstruction,
- L’extension,
- La démolition,
- La transformation,
- Le changement d’affectation
- La régularisation
Le contribuable est le bénéficiaire du permis (un locataire à long terme, voire un locataire au nom duquel le permis est délivré), et pas nécessairement le propriétaire en pleine propriété.
Les exonérations ne sont pas automatiques
Les catégories d’exonération varient d’une commune à l’autre, mais se retrouvent sous des formes similaires dans toute la région : travaux réalisés par des organismes de logement social, par des organismes à but non lucratif à des fins de culte, d’éducation ou de santé, et constructions temporaires ou provisoires. Certaines communes étendent l’exonération aux travaux d’efficacité énergétique, aux monuments classés ou à la reconstruction après une catastrophe, mais ces catégories ne sont pas universelles et doivent être vérifiées commune par commune plutôt que supposées.
Avis d’imposition sur les travaux : les délais sont importants
Un recours contre un avis d’imposition sur les travaux doit être introduit, par écrit et motivé, dans un délai de trois mois à compter du troisième jour ouvrable suivant l’envoi de l’avis d’imposition.
Un écart fiscal entre immobilier résidentiel et non résidentiel qui se creuse
À titre d’exemple, à partir de 2025, pour une conversion de 10 000 m² de bureaux en logements dans la Ville de Bruxelles, la taxe s’élèvera à environ 123 000 € (contre 41 000 € pour la même conversion en logements). À cela s’ajoutent une taxe communale annuelle sur les bureaux de 240 000 € et une taxe régionale annuelle sur les surfaces non résidentielles de 102 000 €, ces deux taxes n’étant pas prélevées sur les biens immobiliers résidentiels.
L’augmentation de la taxe de construction constitue un surcoût supplémentaire (non négligeable) qui vient s’ajouter à la charge fiscale foncière totale déjà considérable pesant sur les immeubles de bureaux. De plus, les taux différenciés en fonction de l’affectation (résidentielle ou non résidentielle) creusent encore davantage l’écart existant entre la fiscalité foncière globale des immeubles de bureaux et celle des immeubles résidentiels. La taxe de construction n’est plus une simple note de bas de page
L’ampleur de la hausse adoptée par la Ville de Bruxelles indique que la taxe de construction ne peut plus être considérée comme une simple note de bas de page une fois le permis accordé. Cette taxe s’impose clairement comme un prélèvement supplémentaire ponctuel que les promoteurs doivent intégrer dans leur modélisation financière lorsqu’ils évaluent leurs projets immobiliers.
Les différentes approches adoptées par les dix-neuf communes bruxelloises nécessitent une analyse au cas par cas. Elles ouvrent également diverses possibilités dans l’application de la taxe, notamment en ce qui concerne son champ d’application, ses réductions et ses exonérations.
Notre équipe continue de suivre de près l’évolution de la situation et reste à votre disposition pour vous aider à identifier les opportunités et à vous y retrouver parmi les différentes approches adoptées par les communes bruxelloises pour votre portefeuille immobilier.
N’hésitez pas à nous contacter pour faire évaluer votre portefeuille.
